Affittare a studenti conviene davvero? I numeri del 2026
Se sei un proprietario e stai valutando di mettere a reddito un appartamento o una stanza, il 2026 premia chi si muove: i canoni sono ai massimi storici e la domanda supera strutturalmente l'offerta nelle principali città universitarie italiane. Il guadagno affitto studenti a Roma, Milano e Bologna ha raggiunto livelli record: secondo l'analisi di Immobiliare.it Insights su dati marzo 2026, una stanza singola vale in media 729 €/mese a Milano, 609 €/mese a Roma e 599 €/mese a Bologna. Un incremento medio del +41% rispetto al 2020 nei principali atenei statali italiani.
In questo articolo calcoliamo quanto incassa davvero un proprietario, al netto delle tasse, e perché affidarsi a una piattaforma specializzata come ESH – Erasmus Student Housing elimina i rischi che nella pratica erodono la rendita: morosità, no-show, vacancy prolungata.
I prezzi delle stanze per studenti nel 2026: città per città
Partiamo dai dati di mercato aggiornati a marzo 2026, elaborati da Immobiliare.it Insights sulle principali città universitarie italiane:
| Città | Prezzo medio stanza singola | Variazione 2020–2026 |
|---|---|---|
| **Milano** | **729 €/mese** | +41% (media nazionale) |
| **Firenze** | **625 €/mese** | in linea con la media |
| **Roma** | **609 €/mese** | crescita costante |
| **Bologna** | **599 €/mese** | +37% |
| **Padova** | **490 €/mese** | mercato in espansione |
Milano guida la classifica, ma Roma e Bologna restano mercati estremamente solidi per i proprietari, con una domanda strutturalmente superiore all'offerta grazie alla presenza di mega-atenei come La Sapienza, la Luiss, l'Università di Bologna e la Bologna Business School.
Quanto guadagna un proprietario: simulazione rendita netta
Il canone lordo è solo il punto di partenza. Quello che conta è la rendita netta, cioè quanto rimane in tasca dopo le tasse. Il regime fiscale più conveniente per chi affitta a studenti è la cedolare secca al 10%, applicabile ai contratti a canone concordato per studenti universitari fuori sede (regime previsto dalla legge 431/98, art. 5, comma 2).
Simulazione su base mensile — stanza singola
| Città | Canone lordo | Cedolare secca 10% | Rendita netta mensile | Rendita netta annua |
|---|---|---|---|---|
| Milano | 729 € | −73 € | **656 €** | **7.872 €** |
| Firenze | 625 € | −63 € | **562 €** | **6.744 €** |
| Roma | 609 € | −61 € | **548 €** | **6.576 €** |
| Bologna | 599 € | −60 € | **539 €** | **6.468 €** |
| Padova | 490 € | −49 € | **441 €** | **5.292 €** |
Con la cedolare secca al 10%, su una stanza a Roma da 609 €/mese un solo mese di vacancy in meno vale oltre 500 € netti in più all'anno.
Nota: la simulazione considera cedolare secca al 10% su contratto a canone concordato. La cedolare secca è un regime facoltativo sostitutivo di IRPEF e addizionali; per i contratti a canone libero l'aliquota è del 21%. Consulta sempre un commercialista per la tua situazione specifica.
Con la cedolare secca al 10%, un proprietario romano che affitta una stanza singola porta a casa circa 6.576 € netti all'anno, con un carico fiscale ridottissimo. Se parliamo di un bilocale con due stanze, il calcolo raddoppia: oltre 13.000 € netti annui solo a Roma.
Il vantaggio del contratto per studenti universitari
Il contratto di locazione transitoria per studenti universitari (legge 431/98) è lo strumento ideale per chi affitta a studenti Erasmus o fuori sede. Ecco perché conviene:
- Durata flessibile: da 6 mesi a 3 anni, rinnovabile — perfetta per cicli accademici e scambi Erasmus+
- Cedolare secca al 10%: aliquota agevolata rispetto al 21% standard, disponibile nei Comuni ad alta tensione abitativa
- Tutele contrattuali: il proprietario può rientrare nel possesso dell'immobile a scadenza, senza i vincoli del contratto ordinario 4+4
- Meno rischi di morosità: il profilo inquilino studente è generalmente temporaneo, con famiglie spesso garanti
Per gli immobili in Italia, ESH indirizza i propri host verso il contratto corretto e, se necessario, verso partner di fiducia.
Perché affidarsi a ESH e non a una piattaforma generalista
Il guadagno affitto studenti a Roma, Milano e Bologna è interessante sulla carta. Ma nella realtà molti proprietari perdono settimane di canone per morosità, alloggi sfitti o gestione burocratica complessa. È qui che ESH fa la differenza rispetto alle principali piattaforme per affitti studenti:"
- 1Pagamento garantito al 100%: il pagamento viene addebitato allo studente al momento della conferma della prenotazione e rimane protetto fino al check-in. ESH lo trasferisce all'host 24 ore dopo il check-in confermato. Nessun rischio di mancato pagamento."
- 2Zero commissioni per l'host: pubblicare un annuncio su ESH è completamente gratuito. Le principali piattaforme per affitti studenti trattengono tra il 25% e il 40% del primo mese di affitto a carico del proprietario.
- 3Host verificati: il team ESH verifica la documentazione e accerta l'identità di ogni host prima della pubblicazione.
- 4Studenti verificati: ogni studente è profilato con nome, università e documenti verificati prima di inviare la richiesta. L'host conosce l'inquilino ancor prima di approvarlo.
- 5Orientamento contrattuale: per gli immobili in Italia, ESH indirizza verso il contratto corretto e partner di fiducia.
ESH è stata fondata nel 2025 da ex studenti Erasmus che hanno vissuto in prima persona le difficoltà del mercato degli affitti studenteschi — e hanno costruito la piattaforma per risolvere esattamente i problemi che incontrano sia gli studenti sia i proprietari.
Quanto tempo resta sfitto un alloggio senza gestione attiva?
Il tasso di vacancy — i mesi in cui l'alloggio è vuoto tra un inquilino e l'altro — è la variabile che erode di più la rendita reale. Con il modello ESH:
- Le richieste arrivano da studenti già verificati, provenienti dalle università partner
- Il sistema di richieste multiple parallele accelera il match: lo studente contatta più proprietari contemporaneamente. Quando un proprietario conferma, la prenotazione diventa definitiva e le altre richieste si annullano automaticamente
- L'host gestisce tutto dalla dashboard: calendario, contratti, pagamenti e analytics sull'annuncio
Meno vacancy significa più mesi affittati e rendita annua più alta. Su una stanza a Roma da 609 €/mese, un solo mese di vacancy in meno vale oltre 500 € netti in più all'anno.
Conclusione: metti a reddito il tuo immobile con ESH
Il mercato degli affitti per studenti nel 2026 è in piena espansione: prezzi cresciuti del +41% in sei anni, domanda strutturalmente forte nelle città universitarie, e uno strumento fiscale — la cedolare secca al 10% — che rende il canone concordato per studenti uno degli investimenti immobiliari a bassa tassazione più accessibili per un privato.
Se sei un proprietario a Roma, Milano, Bologna o in un'altra città universitaria italiana, ESH ti offre uno strumento gratuito, garantito e supportato per mettere a reddito una stanza o un appartamento con garanzie reali sul pagamento e zero commissioni.
FAQ — Domande frequenti
Qual è la tassazione più conveniente per chi affitta a studenti? Il regime più vantaggioso è la cedolare secca al 10%, applicabile ai contratti a canone concordato per studenti universitari fuori sede nei Comuni ad alta tensione abitativa. Per i contratti a canone libero l'aliquota sale al 21%. Consulta un commercialista per scegliere in base alla tua situazione specifica.
Quanto guadagna un proprietario affittando una stanza a studenti a Roma? Con un canone medio di 609 €/mese e cedolare secca al 10%, la rendita netta è circa 548 €/mese, pari a oltre 6.500 € netti all'anno per stanza. Con due stanze si superano i 13.000 € netti annui.
Quanto dura un contratto di affitto per studenti Erasmus? Il contratto di locazione transitoria per studenti universitari ha durata da 6 mesi a 3 anni, rinnovabile. È la formula più adatta per scambi Erasmus+, master internazionali e tirocini.
ESH fa pagare commissioni ai proprietari? No. La pubblicazione dell'annuncio su ESH è completamente gratuita per i proprietari. ESH applica una booking fee esclusivamente allo studente al momento della prenotazione.
Come funziona il pagamento garantito di ESH? Il pagamento viene addebitato allo studente alla conferma della prenotazione e rimane protetto fino al check-in. ESH lo trasferisce all'host entro 24 ore dal check-in confermato.
Chi è ESH
Erasmus Student Housing (ESH) è una piattaforma italiana fondata nel 2025 da ex studenti Erasmus, con sede a Roma e presenza operativa a Madrid. Dedicata esclusivamente agli affitti per studenti universitari in mobilità internazionale. A maggio 2026: 1.364+ studenti registrati, 126+ host attivi, listing in 8 città europee con host verificati personalmente. Pagamenti gestiti tramite Stripe, addebitati alla conferma della prenotazione e protetti fino al check-in confermato dallo studente. Zero commissioni per gli host.
