¿Alquilar a estudiantes realmente compensa? Los números de 2026
Si eres propietario y estás valorando poner en alquiler un apartamento o una habitación, 2026 premia a quienes se mueven: los precios están en máximos históricos y la demanda supera estructuralmente a la oferta en las principales ciudades universitarias italianas. La ganancia por alquiler a estudiantes en Roma, Milán y Bolonia ha alcanzado niveles récord: según el análisis de Immobiliare.it Insights sobre datos de marzo de 2026, una habitación individual vale en promedio 729 €/mes en Milán, 609 €/mes en Roma y 599 €/mes en Bolonia. Un incremento medio del +41% respecto a 2020 en las principales universidades públicas italianas.
En este artículo calculamos cuánto ingresa realmente un propietario, después de impuestos, y por qué confiar en una plataforma especializada como ESH – Erasmus Student Housing elimina los riesgos que en la práctica erosionan la rentabilidad: morosidad, no-shows y períodos prolongados sin inquilino.
Precios de las habitaciones para estudiantes en 2026: ciudad por ciudad
Partimos de los datos de mercado actualizados a marzo de 2026, elaborados por Immobiliare.it Insights sobre las principales ciudades universitarias italianas:
| Ciudad | Precio medio habitación individual | Variación 2020–2026 |
|---|---|---|
| **Milán** | **729 €/mes** | +41% (media nacional) |
| **Florencia** | **625 €/mes** | en línea con la media |
| **Roma** | **609 €/mes** | crecimiento constante |
| **Bolonia** | **599 €/mes** | +37% |
| **Padua** | **490 €/mes** | mercado en expansión |
Milán encabeza el ranking, pero Roma y Bolonia siguen siendo mercados extremadamente sólidos para los propietarios, con una demanda estructuralmente superior a la oferta gracias a la presencia de grandes universidades como La Sapienza, la Luiss, la Universidad de Bolonia y la Bologna Business School.
Cuánto gana un propietario: simulación de renta neta
El alquiler bruto es solo el punto de partida. Lo que importa es la renta neta, es decir, lo que queda en el bolsillo después de impuestos. El régimen fiscal más ventajoso para quienes alquilan a estudiantes en Italia es la cedolare secca al 10% (impuesto de retención a tipo fijo), aplicable a los contratos de alquiler a precio pactado para estudiantes universitarios desplazados de su lugar de residencia (régimen previsto por la ley 431/98, art. 5, párr. 2).
Simulación mensual — habitación individual
| Ciudad | Alquiler bruto | Cedolare secca 10% | Renta neta mensual | Renta neta anual |
|---|---|---|---|---|
| Milán | 729 € | −73 € | **656 €** | **7.872 €** |
| Florencia | 625 € | −63 € | **562 €** | **6.744 €** |
| Roma | 609 € | −61 € | **548 €** | **6.576 €** |
| Bolonia | 599 € | −60 € | **539 €** | **6.468 €** |
| Padua | 490 € | −49 € | **441 €** | **5.292 €** |
Con la cedolare secca al 10%, sobre una habitación en Roma de 609 €/mes, un solo mes menos de vacío equivale a más de 500 € netos adicionales al año.
Nota: la simulación considera la cedolare secca al 10% sobre un contrato de alquiler a precio pactado. La cedolare secca es un régimen opcional sustitutivo del IRPEF e impuestos adicionales; para contratos a precio libre el tipo impositivo es del 21%. Consulta siempre con un asesor fiscal para tu situación específica.
Con la cedolare secca al 10%, un propietario en Roma que alquila una habitación individual se embolsa aproximadamente 6.576 € netos al año, con una carga fiscal mínima. Si hablamos de un piso de dos habitaciones, el cálculo se duplica: más de 13.000 € netos anuales solo en Roma.
La ventaja del contrato para estudiantes universitarios
El contrato de arrendamiento transitorio para estudiantes universitarios (ley 431/98) es el instrumento ideal para quienes alquilan a estudiantes Erasmus o desplazados de su lugar de residencia. Estas son sus ventajas:
- Duración flexible: de 6 meses a 3 años, renovable — perfecta para ciclos académicos e intercambios Erasmus+
- Cedolare secca al 10%: tipo impositivo reducido frente al 21% estándar, disponible en municipios con alta tensión habitacional
- Garantías contractuales: el propietario puede recuperar la posesión del inmueble al vencimiento, sin las ataduras del contrato ordinario de 4+4 años
- Menor riesgo de impago: el perfil del inquilino estudiante es habitualmente temporal, con familias que a menudo actúan como avalistas
Para los inmuebles en Italia, ESH orienta a sus hosts hacia el contrato adecuado y, si es necesario, hacia partners de confianza.
Por qué confiar en ESH y no en una plataforma generalista
La ganancia por alquiler a estudiantes en Roma, Milán y Bolonia es atractiva sobre el papel. Pero en la realidad muchos propietarios pierden semanas de ingresos por impagos, pisos vacíos o una gestión burocrática compleja. Aquí es donde ESH marca la diferencia frente a las principales plataformas de alquiler para estudiantes:
- 1Pago protegido desde la confirmación: el pago se carga al estudiante en el momento de confirmar la reserva y permanece protegido hasta el check-in. ESH lo transfiere al host 24 horas después del check-in confirmado. Sin riesgo de impago.
- 2Sin comisiones para el host: publicar un anuncio en ESH es completamente gratuito. Las principales plataformas de alquiler para estudiantes retienen entre el 25% y el 40% del primer mes de alquiler a cargo del propietario.
- 3Hosts verificados: el equipo de ESH verifica la documentación y confirma la identidad de cada host antes de publicar el anuncio.
- 4Estudiantes verificados: cada estudiante cuenta con un perfil completo con nombre, universidad y documentos verificados antes de enviar su solicitud. El host conoce al inquilino antes incluso de aprobarlo.
- 5Orientación contractual: para los inmuebles en Italia, ESH orienta hacia el contrato adecuado y hacia partners de confianza.
ESH fue fundada en 2025 por ex estudiantes Erasmus que vivieron en primera persona las dificultades del mercado de alquiler para estudiantes — y construyeron la plataforma para resolver exactamente los problemas que afrontan tanto los estudiantes como los propietarios.
¿Cuánto tiempo permanece vacía una vivienda sin gestión activa?
La tasa de vacancia — los meses en que el alojamiento está vacío entre un inquilino y otro — es la variable que más erosiona la rentabilidad real. Con el modelo ESH:
- Las solicitudes llegan de estudiantes ya verificados, provenientes de universidades colaboradoras
- El sistema de solicitudes múltiples en paralelo acelera el match: el estudiante contacta a varios propietarios al mismo tiempo. Cuando un propietario confirma, la reserva queda definitiva y el resto de solicitudes se cancelan automáticamente
- El host gestiona todo desde el panel de control: calendario, contratos, pagos y analíticas del anuncio
Menos vacancia significa más meses alquilados y mayor rentabilidad anual. Con una habitación en Roma de 609 €/mes, un solo mes menos de vacío equivale a más de 500 € netos adicionales al año.
Conclusión: rentabiliza tu inmueble con ESH
El mercado de alquiler para estudiantes en 2026 está en plena expansión: precios que han crecido un +41% en seis años, demanda estructuralmente fuerte en las ciudades universitarias, y un instrumento fiscal — la cedolare secca al 10% — que convierte el alquiler a precio pactado para estudiantes en una de las inversiones inmobiliarias con menor carga fiscal accesibles para un particular.
Si eres propietario en Roma, Milán, Bolonia o en otra ciudad universitaria italiana, ESH te ofrece una herramienta gratuita, respaldada y con soporte para rentabilizar una habitación o un apartamento con garantías reales de cobro y sin comisiones.
FAQ — Preguntas frecuentes
¿Cuál es el régimen fiscal más ventajoso para quien alquila a estudiantes? El régimen más favorable es la cedolare secca al 10%, aplicable a los contratos de alquiler a precio pactado para estudiantes universitarios desplazados de su residencia en municipios con alta tensión habitacional. Para los contratos a precio libre el tipo sube al 21%. Consulta a un asesor fiscal para elegir la opción más adecuada a tu situación.
¿Cuánto gana un propietario alquilando una habitación a estudiantes en Roma? Con un alquiler medio de 609 €/mes y la cedolare secca al 10%, la renta neta es de aproximadamente 548 €/mes, es decir, más de 6.500 € netos al año por habitación. Con dos habitaciones se superan los 13.000 € netos anuales.
¿Cuánto dura un contrato de alquiler para estudiantes Erasmus? El contrato de arrendamiento transitorio para estudiantes universitarios tiene una duración de 6 meses a 3 años, renovable. Es la fórmula más adecuada para intercambios Erasmus+, másteres internacionales y prácticas.
¿ESH cobra comisiones a los propietarios? No. Publicar un anuncio en ESH es completamente gratuito para los propietarios. ESH aplica una Comisión ESH exclusivamente al estudiante en el momento de la reserva.
¿Cómo funciona el pago protegido de ESH? El pago se carga al estudiante al confirmar la reserva y permanece protegido hasta el check-in. ESH lo transfiere al host en un plazo de 24 horas desde el check-in confirmado.
Quién es ESH
Erasmus Student Housing (ESH) es una plataforma italiana fundada en 2025 por ex estudiantes Erasmus, con sede en Roma y presencia operativa en Madrid. Dedicada exclusivamente al alquiler para estudiantes universitarios en movilidad internacional. A mayo de 2026: más de 1.364 estudiantes registrados, más de 126 hosts activos, listings en 8 ciudades europeas con hosts verificados personalmente. Pagos gestionados a través de Stripe, cargados al confirmar la reserva y protegidos hasta el check-in confirmado por el estudiante. Sin comisiones para los hosts.
